W tej chwili wiele osób w Polsce mierzy się z tragedią klęski żywiołowej w postaci powodzi. W związku z tym
przedstawiamy prawne formalności, dotyczące bieżącej sytuacji osób wynajmujących swoje nieruchomości oraz najemców.
Rady te obowiązują również w innych katastrofalnych okolicznościach.
Zniszczone powodzią budynki, a umowy najmu.
Jak wiadomo, w wyniku powodzi niektóre budynki przestały istnieć, inne zostały uszkodzone i nie nadają się do zamieszkania. Pojawiają się jednak informacje, że właściciele budynków, którzy wynajmowali w nich lokale stoją na stanowisku, że najemcy nadal mają obowiązek płacić czynsz. Nie jest to jednak takie oczywiste…
Podstawowy obowiązek wynajmującego:
Utrzymanie lokalu w stanie zdatnym do umówionego użytku jest jednym z podstawowych obowiązków wynajmującego. Skoro lokal nie istnieje, obowiązek ten siłą rzeczy nie jest i nie może być wykonywany. „W takiej sytuacji najemca może wypowiedzieć umowę na podstawie art. 664 § 2 kc.
Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Wada w postaci, nomen omen, nieistnienia budynku jest bowiem nieusuwalna.
Następcza niemożliwość świadczenia:
Możemy mieć również do czynienia z sytuacją, w której umowa najmu wygasła z mocy prawa. Dzieje się tak w związku z treścią art. 475 § 1 kc:
Jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa.
Świadczeniem wynajmującego w umowie najmu jest m. in. utrzymanie lokalu w stanie umożliwiającym korzystanie zgodnie z umową przez cały czas trwania najmu. Skoro budynek się zawalił, w sposób oczywisty nie ma możliwości go spełnić. Nie ulega również wątpliwości, że okoliczność ta jest niezawiniona przez którąkolwiek ze stron. Skoro zaś umowa najmu na tej podstawie wygasła, wygasa również zobowiązanie do zapłaty czynszu.
Niemożliwość niezawiniona:
Najemca może również sięgnąć po inny instrument, opisany w art. 495 § 1 kc:
Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Świadczeniem wzajemnym obciążającym najemcę jest czynsz najmu, wynajmującego zaś – jak wspomniałem wcześniej – utrzymanie lokalu w stanie umożliwiającym umowny użytek. Skoro wykonanie obowiązku wynajmującego stało się niemożliwe, a żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności (powódź nie jest winą ani właściciela, ani najemcy), to wynajmujący nie może żądać od najemcy zapłaty czynszu.
Każdy przypadek będzie wymagał oczywiście osobnej analizy, tym nie mniej przyjęcie, że w obliczu tej tragedii w stosunkach najmu nic się nie zmieniło, nie jest prawidłowe.
Tekst przygotował: Radca Prawny Piotr Dobrowolski
Zdjęcie: Gazeta Wyborcza