Analiza rynku Przemysława Wierzbickiego, z którą się generalnie zgadzam.
Od siebie dodam jeszcze, że sztuczne regulacje rynku nieruchomości, poprzez dedykowane projekty kredytowe są najgorszą opcją „dostosowywania” podaży i popytu w gospodarce, z intencją zrobienia dobrze pewnym grupom społecznym.
W drugim kwartale 2024 r. ma wystartować kolejny duży projekt kredytowy – tym razem 0%: Mieszkanie na start, a jego zapowiedź już teraz, pół roku przed startem, ma bardzo duży wpływ na cały rynek mieszkaniowy (i nie tylko).
Myślę, że hossę na rynku nieruchomościowym mamy już za sobą (maj 2024 r). Wyraźnie widać już spadki cen mieszkań w niektórych lokalizacjach (na rynku wtórnym) oraz domów w Polsce. Za chwilę spadki się pogłębią w mniejszych miejscowościach, a w wielu miejscach rynek się ustabilizuje.
Natomiast w kwestii spadającego popytu na najem, moim zdaniem, wybijają się kwestie:
1. Sporo osób kupiło sobie mieszkanie, korzystając z preferencyjnych warunków kredytowych.
2. Mocno podniesione koszty utrzymania mieszkania (które nadal będą rosły), co powoduje reorganizacje w wielu rodzinach i zmianę decyzji o możliwym najmie swojego osobnego lokum. Jednocześnie już widać obniżki czynszów na rynku mieszkań na wynajem.
3. Nie ma również odpływu uchodźców z Ukrainy. Oni po prostu kupują coraz częściej mieszkania, zamiast je wynajmować.
– – –
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce zaczyna wchodzić w szczytowy moment hossy, której szczyt być może nastąpi w II kwartale 2024 r. Jednocześnie pojawia się coraz więcej czynników ryzyka, które mogą sprawić, że 2025 r. i 2026 r. nie będą łaskawe dla tego rynku nieruchomości, a inwestorzy, którzy kupili mieszkania, być może będą musieli poczekać kilka lat, żeby być w stanie sprzedać mieszkanie bez straty. Osoby aktywne w branży nieruchomościowej wskazują, że podmioty inwestujące w nieruchomości mieszkaniowe (szczególnie w mieszkania mniejsze, pod wynajem) powinny zacząć wykazywać zwiększoną ostrożność.
Rynek mieszkań jest rozgrzany do czerwoności – z raportu „Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, luty 2024 r.” wynika, że ceny mieszkań rosną 1% miesiąc do miesiąca i wzrosły 17,9% rok do roku. Co więcej, nieruchomości mieszkaniowe stały się ulubionym „sportem inwestycyjnym” Polaków – od lat prawie połowa mieszkań nabywana jest za gotówkę, bez kredytu.
Tymczasem, patrząc od strony „fundamentalnej”, nie sposób nie zauważyć, że:
1. w ciągu ostatniego roku tempo wzrostu cen mieszkań było wyjątkowo szybkie – przeciętne ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2024 r. były w Warszawie o 26% droższe r/r, a w Krakowie nawet o 32% wyższe – tempo przypomina jedynie okres pomiędzy marcem 2006 – a marcem 2007 r. (kiedy na rynku pierwotnym w Warszawie wzrost cen mieszkań prawdopodobnie przekroczył 50%); historia ekonomii uczy, że zazwyczaj po okresach gwałtownych wzrostów przychodzi moment korekty,
2. duży udział zakupów inwestycyjnych – tempo wzrostu cen jest szczególnie wysokie w segmencie małych mieszkań (do 30 m2), gdzie według cytowanego raportu, za kawalerkę o powierzchni 30 m² w Warszawie trzeba przeciętnie zapłacić ok. 19.500 zł za m2; ewidentnie może to być wynikiem dużych zakupów inwestycyjnych,
3. proporcja cen metra kwadratowego mieszkania do średnich rocznych zarobków zaczyna się zbliżać do poziomów z lat 2006 – 2009 (wyliczenie własne),
4. rentowność najmu spada – z raportu „Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, luty 2024 r.” wynika, że rentowność inwestycji netto, gdy mieszkanie 2-pokojowe jest wynajęte przez 12 m-cy, wynosi 4,5% (co ma stanowić odpowiednik lokaty bankowej oprocentowanej brutto na 5,6%) – jednakże rentowność ta nie uwzględnia: okresów przestojów i remontów lokalu, ryzyka związanego z osobą najemcy, nakładu pracy na zarządzanie najmem); prawdopodobnie rentowność średnio jest niższa niż 4%, co oznacza, że jest niższa nawet od średniego oprocentowania lokat bankowych (5,57% w marcu 2024 r.) – jeżeli ceny mieszkań mimo to rosły, to należy założyć, iż dla inwestorów istotnym motywem zakupu staje się chęć zarobienia na wzroście ceny mieszkania,
5. zwiększa się podaż lokali na wynajem – zgodnie z raportem Otodom Analytics, średnia cena najmu w miastach wojewódzkich w styczniu 2024 r. była o 1% niższa niż w styczniu 2023 r.; tymczasem, zgodnie z tym samym raportem, liczba aktywnych ofert mieszkań na wynajem na koniec stycznia wyniosła 22,7 tys. i była o 14% wyższa niż w grudniu 2023 r. i o 38% wyższa w porównaniu do stycznia 2023 roku; ewidentnie zatem na rynek najmu trafia coraz więcej lokali zakupionych przez inwestorów w latach 2022 oraz 2021, przy prawdopodobnie mniejszym zainteresowaniu najemców (prawdopodobny odpływ uchodźców z Ukrainy),
6. stopy procentowe pozostają wysokie i na razie nie ma większy szans na szybkie obniżki – zatem, poza zakupami inwestycyjnymi oraz zakupami dofinansowanymi w ramach rządowych programów dopłat, popyt na mieszkania byłby mały i z pewnością nie „obsłużyłby” rosnącej podaży mieszkań,
7. nadchodzące niedopasowanie podaży do popytu – według danych GUS, od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, czyli aż o 79 proc. więcej niż przed rokiem – ilości rozpoczętych budów zaczynają dorównywać wartościom z 2021 r., kiedy mieliśmy do czynienia z małym „boomem” kredytowym,
8. ryzyko negatywnych zmian w gospodarce – jak na razie, dane z polskiego przemysłu nie nastrajają optymistycznie – jakkolwiek w 2024 r. są prognozowane wzrosty PKB, to jednak w przemyśle i transporcie na razie nastroje są pesymistyczne (np.: słabe wskazania wskaźnika PMI),
9. kwestie demograficzne – z danych BGK wynikałoby, iż w programie „Bezpieczny Kredyt” kredyty zaciągali głównie osoby w wieku ok. 30 lat (czyli urodzeni w II połowie lat 90-tych) – tymczasem kolejne roczniki były znacznie mniej liczne.
Oczywiście w praktyce możliwe są różne scenariusze, ale w przypadku, gdyby:
– stopy procentowe pozostały wysokie (brak zwiększenia liczby „zwykłych” kredytów),
– rynek najmu dalej słabłby (dopływ nowych lokalu pod wynajem, mniejsze zainteresowanie najemców),
– brak byłoby dopłat do kredytów,
możliwa byłaby długotrwała stabilizacja cen nominalnych lub korekta na rynku mieszkań. Prawdopodobnie nie byłaby ona gwałtowna, gdyż duża część mieszkań nie było kupowana na kredyt. Ale może to zależeć też od lokalnego rynku – warto zwrócić uwagę, że dużo mieszkań z dofinansowaniem kupowano w mniejszych miejscowościach – tam rynki mieszkaniowe są znaczne płytsze niż w dużych miastach i – konsekwencje korekty na rozgrzanym rynku mogą być tam tez bardziej odczuwalne.
Sytuacja polskiego rządu zaś nie jest do pozazdroszczenia – albo będzie dalej napędzał koniunkturę na rynku mieszkaniowym (ryzykując rozwój bańki spekulacyjnej na nieruchomościach (ryzykując, że wymknie się ona całkowicie spoza kontroli)) albo zdecyduje się przebić „bańkę” na obecnym etapie (ryzykując niezadowolenie dziesiątków tysięcy inwestorów indywidualnych). Być może w dalszej kolejności dożyjemy wprowadzenia dopłat do najmu – które podtrzymają rynek inwestycyjny w przypadku ewentualnego załamania.
W każdym bądź razie, zdaniem fachowców, osoby inwestujące w nieruchomości nie na swoje potrzeby powinny zacząć uwzględniać różne scenariusze przyszłości.